Nico_OSC

Vaste sujet. Comme le dit Zante, tout dépend du risque qu'on est prêt à prendre (ce qu'on appelle l'aversion aux risques) et de son horizon de placement. C'est donc très personnel, il n'y a pas d'allocation type pour tout le monde. L'allocation "référence" c'est celle-là, que je représente sous forme de pyramide : https://avenuedesinvestisseurs.fr/introduction-a-lepargne-et-aux-placements/bien-debuter/#menu1 Avec ça on dégage environ 4% de rendement en choisissant les bons produits (bon fonds € de bonne AV, PEA dans la bonne banque avec trackers...) et en gardant le mental sur le long terme (c'est à dire pas de vente en panique si la bourse ou l'immo baisse). Après, il faut jouer sur l'allocation en fonction du profil. En faisant une analogie foot : êtes-vous adepte de la formation 4-4-2 (allocation défensive) ou 2-3-5 (allocation offensive : plus de performance potentielle mais choix plus risqué) ? Si vous êtes très prudent : AV en gestion libre en allouant 100% fonds €. Objectif rendement annuel 2%. Si vous êtes offensif et long horizon de placement : AV en gestion pilotée dynamique et/ou PEA avec trackers. Objectif long terme 7% par an. Entre les 2, il y a 50 allocations différentes. Plus ou moins en fonds €, en immo, en actions. Perso je suis plutôt bon père de famille, je vise 4% de rendement annuel lissé dans le temps : j'ai 40% en fonds € d'AV + 30% immo (SCPI) + 20% actions (PEA) + 10% monétaire (PEL 2,50% et 4k€ sur livret A). Mais c'est mon allocation pour mon profil et mon horizon de placement, chacun le sien, il faut doser. Dans tous les cas, il ne faut pas un seul produit en guise d'épargne. Il faut diversifier et bien choisir les produits et limiter les frais. Ça, c'est la constante.

On est complètement d'accord là-dessus Sco : galère de gérer du locatif en direct, des frais, des impôts, du risque de cassos, les locataires qui appellent pour des chiottes bouchés...j'ai passé l'âge de gérer ces conneries, plus jamais je touche à ça. Et avec la hausse des prix en grande ville, très dur de s'en tirer avec autofinancement, cashflow négatif. Je suis justement en train de voir pour acheter des SCPI. Je peux avoir du 2,10% de financement sur 20 ans, pour 120k€ sur 3 SCPI. Mais même là j'hésite vu la simulation : 450 € de revenus fonciers par mois - 600 € d'échéance mensuelle - 150 € d'IR (TMI 30% ça fait mal) = 300 € de cashflow négatif tous les mois NET NET. Donc environ 75k€ d'effort sur 20 ans pour me faire un patrimoine de 120k€. Bon, les hypothèses sont conservatrices : pas de revalorisation des prix immo ni des loyers...Et c'est vraiment la solution immo confort, rien à faire. Après, j'aurai peut-être des enfants qui me feront baisser ma TMI à 14% et là, ce sera plus intéressant.

J'ai vulgarisé. J'ai dit : "Alors que si vous optimisez bien vos sorties en assurance-vie vous ne payez pas l’IR." Par optimiser, j'entends cela : Faire un rachat sur un contrat de plus de 8 ans permet une exonération d’impôts si on retire une somme qui comprend moins de 4 600 € « d’intérêts » (ce qui représente bien plus en capital retiré) par an pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple marié ou pacsé. https://avenuedesinvestisseurs.fr/av-assurance-vie/#menu3 Tous les ans, je retire 20 ou 30k€ de mes AV et je paie 0 IR car sous la barre des 9 200 € d'intérêts. (AV de plus de 8 ans, d'où l'intérêt de prendre date au plus tôt, ne serait-ce qu'avec 100 €). C'est donc une "rente" défiscalisée (hormis les PS).

Pour avoir bien comparé, ce n'est pas terrible finalement. Un peu comme le PINEL, on pourrait croire qu'avec la défisc c'est génial. Mais attention car c'est un « produit tunnel » parce que l’épargne est bloquée jusqu’à votre départ en retraite. Votre capital est donc indisponible durant toute votre vie active, sauf dans quelques cas exceptionnels (invalidité, décès de l’époux, fin des droits au chômage, surendettement, liquidation judiciaire). Et en sortie (en rente seulement, on ne peut pas sortir en capital sauf exception), votre argent sera imposé à l’impôt sur le revenu (IR). Alors que si vous optimisez bien vos sorties en assurance-vie vous ne payez pas l’IR. (Mais en AV vous n’aurez pas de déductibilité de vos versements sur vos revenus imposables). Finalement c'est un PERP avec abondement de l’État. J'ai préféré investir en assurance-vie : je connais le rendement, je sors quand je veux et en capital si je veux, et en sortant je ne suis pas imposé car assurance-vie de plus de 8 ans. Je préfère garder le contrôle. En plus, sur la RMC il y a des frais sur versement de mémoire ? Alors que sur un bon PERP ou une bonne assurance-vie, pas de frais sur versement et je garde le contrôle. Pour moi, un produit tunnel sans rendement affiché (on sait à l'instant T combien il y a dessus et la performance ? Sur mon assurance-vie je le vois de suite en ligne) et avec frais sur versement, je fuis, et c'est pas la carotte de la défisc qui me fera foncer dedans aveuglément. A la limite, un PERP (ou RMC, assimilé PERP) peut éventuellement être intéressant si on a ce profil. Bref, avec la RMC on pourrait croire qu'on peut jouir d'un truc exceptionnel, juste pour nous, un privilège. Alors qu'en creusant, c'est loin d'être le cas...

Mais au Mac Do tu as un 2ème Big Mac offert

Camarades, Pour compléter votre maigre retraite, vous cherchez sans doute à capitaliser. Pour cela, vous vous tournez souvent vers la pierre. J'en vois beaucoup foncer tête baissée et acheter du PINEL. Ce n'est pas parce que c'est de la pierre et que vous allez défiscaliser que c'est intéressant, attention, car c'est très généralement très surévalué à l'achat. J'en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/defiscalisation/#menu3 Informez-vous bien, ayez le réflexe Google. Plein d'articles parlent des dangers du Pinel, beaucoup de gens finissent ruinés alors que le but était d'avoir plus de revenus en retraite : https://www.lesechos.fr/29/09/2017/LesEchosWeekEnd/00092-040-ECWE_locatif--les-pieges-de-la-defiscalisation.htm Prenez donc le temps de bien vous informer, à commencer par cette page : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/investissement-locatif/ Si vous voulez toujours acheter de l'immobilier "en direct" (plutôt que de la pierre papier SCPI, piste à creuser car c'est plus confortable et dès 1 000 € d'investissement), il ne faut pas prendre les choses à la légère : être bailleur est presque un métier, je recommande le livre "L’investissement immobilier locatif intelligent", à lire avant de vous lancer. J'en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/meilleurs-livres-investissement/ J'ai déjà investi dans un appartement locatif, j'ai lu pas mal de bouquins et vu des vidéos YouTube, il y a énormément de vendeurs de rêve. Mais là c'est un livre de qualité rédigé par quelqu'un qui connait vraiment et donne des exemples concrets. C'est bien de préparer sa retraite et d'investir, mais en immo locatif on est de suite sur des gros montants, alors faut pas se louper ! (Je vous avoue que j'ai bien merdé en début de carrière, en achetant un Robien ancêtre du Pinel à Épinal...heureusement depuis j'ai beaucoup appris et je me suis bien rattrapé). N'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions.

Intéressant, merci pour l'info. Rappel pour les camarades qui ont participé à une OPEX : n'oubliez pas de demander votre carte du combattant à l'ONACVG : http://www.onac-vg.fr/fr/ Il y a un petit dossier à compléter et à envoyer par courrier. Je viens juste de recevoir ma carte, 3 mois après envoi du dossier. (Cela faisait des années que je pouvais le faire, mais je n'étais pas au courant !) Autre avantage (s'il n'est pas remis en cause d'ici là...) : vous obtiendrez une demi-part fiscale en plus quand vous aurez 74 ans, de quoi payer moins d'impôt sur le revenu.

J'investis sur des valeurs sûres aussi en Bourse : Air Liquide, Axa, Total, Sanofi, Orpea, Vivendi, LVMH...et je gagne en moyenne 10% par an depuis 10 ans. C'est pas pour autant que je dis que ça continuera toujours à monter, que ça ne peut que monter, c'est sûr...non, rien est sûr. Enfin si, ce qui est sûr c'est que les marchés sont cycliques, que ce soit immo ou boursier. Alors il faut diversifier. Fonds € d'AV, actions, immo.

Voilà, tout comme les gens ont été surpris entre 91 et 98 quand les prix ont chuté de 40% à Paris et PACA. Et la bulle qui a repris de plus belle ensuite. Puis la baisse puis la rebulle ensuite avec les mesures Sarko (déduction des intérêts d'emprunt sur la résidence principale). Bref, on en sait rien, tout repose sur l'évolution des taux d'intérêt et de la politique de l’État et ça on subit. On ne peut pas spéculer sur les prix. On achète quand on est stables dans la zone et que les prix ne sont pas déconnants par rapport aux loyers, c'est tout.

La bulle immo qui se forme ? Regardez mon lien, ça fait un bail que la bulle a commencé. Quels experts disent que ça va monter jusque 2025 ? La FNAIM et autres vendeurs immo ? Plein d'autres experts disent que ça va bientôt kracher. Et si un milliardaire arrive pour racheter tout le quartier, je pense que les proprios ne diront pas non pour vendre, donc si ça existe.

C'est vrai que les meilleures ventes se font avant mise en vente chez l'AI ou le notaire. C'est un gros avantage en immo d'avoir le réseau. Et d'être bricoleur. Les 2 étant l'idéal. Et savoir compter aussi pour optimiser. Bon, l'endroit restera inconnu

C'est que des émiriens qui achètent là-bas ou quoi ? Quel est donc cet endroit béni des dieux ? Je vais regarder les prix sur l'indice notaire, ce serait le seul endroit de France qui monte chaque année depuis 40 ans.

Ca ne peut pas tomber ? Par quel miracle ? Même à Paris et PACA, les prix ont déjà chuté de 40% en quelques années, alors que c'était censé ne jamais baisser et qu'il n'y avait pas la peste ni le choléra ni la fin du monde : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/#menu4 Je ne dis pas que ça va kracher chez vous hein. Juste qu'on ne peut être sûr de rien. Cela fait plus de 10 ans que j'investis en immo et actions, et plus j'ai d'expérience et plus je suis humble : on ne peut pas prédire, juste faire des suppositions. L'immo français ne repose que sur les taux bas et la politique de l’État. Des taux qui montent, une taxe foncière qui augmente, le chômage ou des changements réglementaires...tout ça peut faire bouger l'immo très fort et pas dans votre sens.

Bien vu pour la prime d’État comprise ! En retirant la flat tax de 30%, ça donne du 2,69% NET. Ce qui est très bien pour un placement sans risque, presque 4x le livret A. Le PEL en détail ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/placements-monetaires/plan-epargne-logement/ Bon réflexe, à long terme l'assurance-vie, le PEA et l'immo c'est ce qui rapporte le plus. Il faut laisser le minimum sur le LA et LDD. Et le PEL exceptionnellement, comme notre camarade, c'est bien aussi pour du sécurisé. Attention, la pierre ne bouge pas trop, mais c'est plus un biais de perception : les actions sont cotées en bourse alors on voit le cours évoluer tous les jours. Si on voyait l'évolution de l'immo tous les jours, il y en a qui auraient des sueurs froides. Surtout que 1% de variation, vu les sommes en jeu, ça fait tout de suite une belle somme. Les cycles sont quand même assez violents en immo : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/#menu3

De la poudre de perlimpinpin Curieux de voir ce qui va sortir du carton. Mais le PERP par exemple offre déjà une défisc, alors quoi de plus ? La sortie totale en capital plutôt que la sortie en rente ? Ça a tout l'air d'un constat d'échec de la retraite par répartition et on prépare les français à la retraite par capitalisation... Quand on voit l'évolution du nb d'actifs / retraités, il y a effectivement de quoi s'inquiéter et il vaut mieux ne pas trop compter sur la retraite par répartition : https://www.fonction-publique.gouv.fr/fonction-publique/carriere-et-parcours-professionnel-94

Fabuleux ce PEL, à conserver précieusement ! Même imposé, cela fait un excellent rendement net. Bravo, belle capacité d'épargne Maintenant, reste à bien orienter cette épargne.

OK donc 1%...quelle tristesse. Pour votre AV LBP, elle vous coûte plus en frais sur versement (2 à 4%) qu'en rendement (fonds € qui rapporte < 2%).

Quel rendement le PEL ? Ce n'est pas le même selon son année d'ouverture : https://avenuedesinvestisseurs.fr/placements-monetaires/plan-epargne-logement/ Si moins de 2%, ce n'est pas terrible. Le mien rapporte 2,50%, pour du sans risque actuellement c'est bien. C'est dommage d'avoir plus de 20k€ sur un livret A qui ne rapporte rien. Pour votre AV LBP, il vaut mieux ne plus l'alimenter : il y a des frais sur versement et la perf du fonds € est très médiocre. Je vous recommande de stopper l’hémorragie. Il y a tellement mieux ailleurs : https://avenuedesinvestisseurs.fr/av-assurance-vie/les-meilleures-assurances-vie/#menu2 Oui malheureusement le citoyen lambda se fait avoir en banque traditionnelle, qui ne conseille pas mais se contente de vendre ses produits avec grosses marges et des frais de tous les côtés. Partant de ce constat il y a 10 ans, j'ai cherché à apprendre moi-même. J'ai fini par créer mon site pour tout regrouper et avec les comparatifs. Maintenant, je suis bien informé et bien équipé et je ne perds plus de temps en banque, avec des "conseillers" qui en savent bien moins que moi et n'ont pas les bons produits. Justement le PERP...je suis en train de faire un article dessus, car c'est bien souvent mauvais, faut être très sélectif et avoir le bon profil client pour que ce soit intéressant.

Mieux vaut tard que jamais J'en connais qui ont commencé à épargner intelligemment à 45-50 ans, c'est toujours mieux que ceux qui continueront à faire une confiance aveugle à leur banque jusqu'à leur mort. Moi je m'y suis mis à 26 ans au retour d'OPEX et je compte bien être financièrement indépendant à 45 ans, grâce aux revenus passifs.

Salut camarade, Je suis ok avec une bonne partie de votre discours, mais je me permets quelques précisions. "Tu peux mettre en gérance moyennant une commission de 6% environ dans une agence immo, du coup tu ne t'en occupes pas et ces frais là sont déductibles des impôts en déclarant au réel." => Attention, ces frais en régime réel sont seulement déductibles des revenus fonciers (comme les autres charges types travaux, intérêts d'emprunt...), pas des impôts. "Etre propriétaire ne veut pas dire gagner de l'argent non plus, c'est toujours mieux d'être propriétaire même si ça ne te rapporte rien que de louer toute une vie et balancer ton argent par la fenêtre." => C'est pas aussi simple que cela. Un locataire avisé (qui épargne bien) se construira un plus gros patrimoine qu'un proprio non avisé. J'explique cela ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/#menu4 "On pourrait dire la même chose d'une AV, elle ne te rapporte rien pendant xx années avant son terme (mais bien moins d'emmerdes je te l'accorde )." Je ne vois pas où vous voulez en venir. J'ai l'impression que ce n'est pas clair dans votre esprit, vous l'avouez vous-même en conclusion. Comment ça l'AV ne rapporte rien ? Mes AV me rapportent 3k€ nets par an et effectivement sans rien à gérer. Pourquoi dites-vous qu'une AV ne rapporte rien pendant des années ? Et de quel terme parlez-vous ? La mort ? A ma mort au contraire, mon AV ne me rapportera plus rien puisque je serai mort et l'argent sera reversé à mes bénéficiaires désignés (ils bénéficieront d'exonération de droits de succession). Pour tout savoir sur les AV, puisque vous vous penchez dessus, j'ai tout expliqué ici et il y a les meilleures AV, c'est riche mais clair je l'espère, en tout cas vous n'aurez jamais ces explications de la part de votre "banquier" : https://avenuedesinvestisseurs.fr/av-assurance-vie/ En espérant vous avoir été utile

Attention avec le Pinel : les prix sont gonflés, in fine vous perdez plus en moins-value que ce que vous avez gagné en impôt. Tous les détails ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/defiscalisation/ Il y a d'autres moyens d'investir dans l'immo. Et d'autres moyens de défiscaliser.

Plutôt bien ce site, dans le haut du panier. Mais ça manque de concret et de comparatifs pour bien orienter le visiteur, par rapport à https://avenuedesinvestisseurs.fr/ Oui camarade, si on peut placer à un rendement > au taux du crédit, il vaut mieux garder son cash placé et emprunter. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier Bon réflexe : d'abord se faire une épargne de précaution. Un matelas mini de survie. Et tout le reste peut être investi à long terme à un meilleur rendement. Effectivement, il ne faut pas confondre propriétaire et accédant propriétaire. L'accédant n'est pas vraiment proprio, c'est sa banque qui l'est jusqu'à extinction du crédit. Et le crédit asservi, c'est vrai. Ceci dit, pour faire du locatif, il vaut mieux emprunter afin de déduire les intérêts d'emprunt et payer moins d'impôts sur les revenus fonciers. Démonstration ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/investissement-locatif/ Et placer son cash à un meilleur taux que le crédit, en ce moment c'est facile avec les crédits à moins de 2%. Mais on ne s'improvise pas bailleur et c'est risqué et chronophage. J'ai la même stratégie que vous tant que je suis militaire (avec MICM...que je n'aurais pas si j'étais proprio) et mobile : locataire avec un patrimoine financier qui se développe et permettra d'acheter cash une résidence principale. Ou de payer les loyers avec les intérêts

Si vous trouvez un site aussi pédagogique et complet, je suis preneur ! J'ai cherché et je n'ai pas trouvé, raison pour laquelle je crée le mien. J'ai trouvé beaucoup de sites peu structurés, qui partent dans tous les sens, alors que le débutant a besoin d'être guidé.

Effectivement, les SCPI sont un bon moyen d'investir dans l'immo facilement et avec peu d'argent. On peut commencer petit, pas besoin d'investir 100 000 € dans un appartement ni de gérer soi-même. J'ai une page dessus aussi : https://avenuedesinvestisseurs.fr/immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/ Et il faut bien sûr toujours tenir compte de sa situation familiale et de son horizon de placement quand on investit, j'en parle aussi, décidément il y a tout dans mon site https://avenuedesinvestisseurs.fr/largent-dans-le-couple/

Exact camarade, toujours diversifier, c'est une règle de base : https://avenuedesinvestisseurs.fr/introduction-a-lepargne-et-aux-placements/12-regles-essentielles/ Personnellement, je diversifie sur plusieurs banques, plusieurs assurances-vie, plusieurs actifs (monétaire, actions, immo et obligations) et plusieurs devises (€ et $).