SCPI = société civile de placement immobilier

L’objet d’une SCPI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. La société de gestion se charge de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

N’oubliez pas de consulter le « guide des finances personnelles » pour avoir une vue globale et déterminer combien vous voulez investir en SCPI.

Avantages des SCPI par rapport à l’achat locatif en direct :

• ticket d’entrée faible (à partir de 1 000€),
• bonne diversification (on est proprio d’une part d’un gros parc de logements répartis géographiquement et sectoriellement en murs de commerce et bureaux) plutôt que de faire all-in sur un seul bien immo,
• pas de soucis de gestion (le gérant de la SCPI gère les locataires, la fisca…),
• bonne liquidité (en AV) pour vendre.
• Bref, idéal 1er investissement immo.

Critères de choix :

• composition du parc (répartition géographique et murs de commerce/bureaux),
• évolution de la valeur de la part ces dernières années,
• évolution du loyer versé par part ces dernières années,
• taux d’occupation (viser au moins 90%),
• niveau des frais (entre 6 et 10% de frais d’achat),
• taux de distribution du loyer (en AV, beaucoup ne reversent que 85 à 90% des loyers. Linxea Spirit reverse 100%.)

Les SCPI se logent en assurance-vie (sans crédit immo, mais crédit conso possible sans avantage fiscal), ou achat en direct (avec ou sans crédit immo, mais le crédit est recommandé).

Avantages en AV :

• les frais d’achat sont moindres (attention ceci dit à prendre une AV sans frais sur versement, mais dans tous les cas on subit des frais d’achat en SCPI) : en direct, on frôle les 10%, on achète sur la VL (valeur liquidative), alors qu’en AV on a une décote, voire on achète à la valeur de retrait (= valeur de revente). Valeur de retrait + frais d’achat < achat en direct à la VL (en général, on gagne 2 à 3%). En revanche on se prend les frais de gestion sur UC, généralement 0,60% / an pour les AV en ligne…à comparer à la fiscalité en direct (AV intéressante pour les personnes fortement imposées).
• la fiscalité : régime des AV = si rachat après 8 ans, on peut être exonéré d’impôts sur PV et sur loyers en étalant les rachats sur la durée, hors PS.
• la liquidité : on vend plus rapidement sur AV. En direct, cela peut prendre des mois.

Inconvénient en cas de SCPI logées en AV : on ne profite pas du levier du crédit.

Sur ce point, avantage à l’achat en direct pour bénéficier du levier du crédit (on place l’argent du banquier et une bonne partie de la traite est financée par le loyer reçu). En AV cependant, crédit conso possible (mais taux moins avantageux, montant emprunté moins important et pas de défisc des intérêts).

Bilan : si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, c’est à dire si on veut acheter cash (ou avec crédit conso), généralement investir en SCPI via AV sera le mieux (en choisissant une bonne SCPI en tant qu’UC d’une bonne AV).

Mon expérience : PFO2 sur Linxea Spirit, SCPI achetée le 09/10/2015 pour 1k€. Linxea m’a prévenu en octobre 2015 de la future augmentation de la valeur de la part de PFO2, j’ai pu acheter juste avant, ce qui a amorti une bonne partie des frais d’achat : pour 1 000 € investis – 6% de frais = 940 € + revalorisation immédiate à 970€ + revalo en avril 2016 + loyers touchés trimestriellement : dès juillet 2016 j’étais à 1 021 €).

J’ai un contact gestionnaire de patrimoine sérieux et pro avec un bon choix de SCPI qui peut faire le montage avec une simulation et aider pour le financement. Testé et approuvé par plusieurs camarades.

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