Investissement immobilier

[Nico_OSC]

Camarades,

Pour compléter votre maigre retraite, vous cherchez sans doute à capitaliser. Pour cela, vous vous tournez souvent vers la pierre.

J'en vois beaucoup foncer tête baissée et acheter du PINEL. Ce n'est pas parce que c'est de la pierre et que vous allez défiscaliser que c'est intéressant, attention, car c'est très généralement très surévalué à l'achat. J'en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/defiscalisation/#menu3

Informez-vous bien, ayez le réflexe Google. Plein d'articles parlent des dangers du Pinel, beaucoup de gens finissent ruinés alors que le but était d'avoir plus de revenus en retraite : https://www.lesechos.fr/29/09/2017/LesEchosWeekEnd/00092-040-ECWE_locatif--les-pieges-de-la-defiscalisation.htm

Prenez donc le temps de bien vous informer, à commencer par cette page : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/investissement-locatif/

Si vous voulez toujours acheter de l'immobilier "en direct" (plutôt que de la pierre papier SCPI, piste à creuser car c'est plus confortable et dès 1 000 € d'investissement), il ne faut pas prendre les choses à la légère : être bailleur est presque un métier, je recommande le livre "L’investissement immobilier locatif intelligent", à lire avant de vous lancer. J'en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/meilleurs-livres-investissement/

J'ai déjà investi dans un appartement locatif, j'ai lu pas mal de bouquins et vu des vidéos YouTube, il y a énormément de vendeurs de rêve. Mais là c'est un livre de qualité rédigé par quelqu'un qui connait vraiment et donne des exemples concrets.

C'est bien de préparer sa retraite et d'investir, mais en immo locatif on est de suite sur des gros montants, alors faut pas se louper ! (Je vous avoue que j'ai bien merdé en début de carrière, en achetant un Robien ancêtre du Pinel à Épinal...heureusement depuis j'ai beaucoup appris et je me suis bien rattrapé).

N'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions.

[Sco]

Les SCPI à crédit c'est une piste que j'envisage...

Du direct pourquoi pas mais en tant que militaire et à moins d'avoir de la famille pour gérer c'est obligatoirement par agence suite à une mutation donc des frais à prendre en compte (5% d'honoraire de gestion pour mon contrat). A moins de tomber sur une affaire de dingue difficile d'avoir un cashflow positif, donc il faut serrer les fesses pendant XX années le temps de rembourser le crédit et serrer les fesses encore plus en espérant ne pas tomber sur un cassos qui ne paiera pas (d'où l’intérêt de la garantie loyer impayé encore que...il y a intérêt à ce que le dossier soit bien ficelé et c'est 3% de plus).

Ce qui me rebute dans l'immo c'est la fiscalité, encore avec un TMI à 14% ça va mais pour ceux à 30% c'est 50% qui partent à l'état en rajoutant la CSG...ce qui est un paradoxe car c'est plus rentable pour des faibles TMI mais c'est eux qui auront le plus de mal à investir... A se demander quel est le but de l'état.

L'immo reste intéressant mais comme tu le dis mieux vaut ne pas faire n'importe quoi et surtout bien faire son calcul. Pour moi si on a pas les finances pour supporter le crédit sans la rentrée d'argent du loyer (vacance locative, impayés...) mieux vaut ne rien faire, ne pas se dire simplement le loyer va payer mon crédit (même si dans le meilleur des cas ce sera le cas).

C'est noté pour le livre, même si je pense que le prochain ce sera L'Investisseur intelligent de Benjamin Graham, pour la bourse quand j'aurais fini avec les AV et que j'aurais plus de temps. Ton site m'aura été utile pour l'apprentissage des AV et le PEA 

 

[Nico_OSC]

On est complètement d'accord là-dessus Sco : galère de gérer du locatif en direct, des frais, des impôts, du risque de cassos, les locataires qui appellent pour des chiottes bouchés...j'ai passé l'âge de gérer ces conneries, plus jamais je touche à ça.

Et avec la hausse des prix en grande ville, très dur de s'en tirer avec autofinancement, cashflow négatif.

Je suis justement en train de voir pour acheter des SCPI. Je peux avoir du 2,10% de financement sur 20 ans, pour 120k€ sur 3 SCPI. Mais même là j'hésite vu la simulation : 450 € de revenus fonciers par mois - 600 € d'échéance mensuelle - 150 € d'IR (TMI 30% ça fait mal) = 300 € de cashflow négatif tous les mois NET NET. Donc environ 75k€ d'effort sur 20 ans pour me faire un patrimoine de 120k€. Bon, les hypothèses sont conservatrices : pas de revalorisation des prix immo ni des loyers...Et c'est vraiment la solution immo confort, rien à faire. Après, j'aurai peut-être des enfants qui me feront baisser ma TMI à 14% et là, ce sera plus intéressant.